Что такое отчуждение имущества на практике

Изучаем способы защиты нарушенных прав

В рассматриваемой ситуации существует несколько способов защиты нарушенных прав.

Проверка психического здоровья продавца

Продажа земельного участка – серьезный и ответственный шаг в жизни каждого человека, который требует тщательной подготовки. Одним из этапов подготовки является проверка психического здоровья продавца. Часто покупатели требуют предоставить справку из психоневрологического диспансера (ПНД) в качестве гарантии вменяемости.

Необходимость справки из ПНД

Прежде чем приступить к сделке с земельным участком, важно понять, насколько справка из психоневрологического диспансера необходима для обеих сторон.

Основания для прекращения права собственности на земельный участок

Отчуждение объекта недвижимости в пользу других лиц

  • Оформление договора купли-продажи
  • Дарение
  • Вступление в наследство

Добровольный отказ землевладельца от имущества в пользу государства

Истечение срока аренды объекта недвижимости

Прекращение трудовых отношений при передаче земли во временное распоряжение

Изъятие территории на нужды государства

Законные ограничения на использование объекта

Правовая поддержка

Если вам необходима помощь в оформлении прекращения прав на земельные участки, вы можете обратиться к нам, заполнив заявку на нашем сайте. Первая консультация бесплатная.

Получите помощь у нас

Тысячи российских землевладельцев уже воспользовались нашими услугами по вопросам прекращения прав на земельные участки и оценки недвижимости. Мы гарантируем профессиональный подход и ответственное отношение к каждому клиенту.

Верховный Суд уточнил позицию по разделу имущества супругов

По мнению одного адвоката, позиция Верховного Суда заслуживает одобрения, поскольку он внес ясность в спор супругов о разделе имущества. Другая полагает, что в этом деле ВС указал нижестоящим судам на фундаментальные основы семейного законодательства, о которых надо не забывать юристам во всяком запутанном споре.

Определение Верховного Суда

5 сентября Верховный Суд вынес Определение по делу № 69-КГ23-11-К7, в котором напомнил, что договор купли-продажи квартиры может содержать элементы соглашения о разделе имущества между супругами, исключая это жилье из состава их общего имущества.

В марте 2014 г. супруги Анастасия и Игорь Колюновы приобрели по договору купли-продажи квартиру площадью более 100 кв. м. За супругами и их несовершеннолетней дочерью было зарегистрировано право общей долевой собственности на это жилье по 1/3 доли за каждым. В 2018 г. Игорь Колюнов подарил принадлежащую ему 1/3 доли в праве собственности второй своей дочери. В июле 2020 г. супруги развелись.

Судебный процесс

Анастасия Колюнова обратилась в суд с иском к бывшему супругу о признании автомобиля Jeep Grand Cherokee Overland общим имуществом и просила передать его ей в собственность с выплатой ответчику компенсации в 800 тыс. руб. Игорь Колюнов подал встречный иск, в котором просил оставить спорный автомобиль за ним с выплатой компенсации бывшей супруге. Далее женщина отказалась от иска и признала требования Игоря Колюнова.

Впоследствии Игорь Колюнов обратился в апелляционный суд с уточненным иском, в котором он просил признать автомобиль общим имуществом обоих супругов и передать его в собственность Анастасии Колюновой, взыскав с последней компенсацию в размере 800 тыс. руб. Он также просил суд признать задолженность по двум договорам займа от 20 мая 2011 г. в размере 3,3 млн руб. совместным долгом бывших супругов и взыскать с Анастасии Колюновой половину задолженности по ним. Кроме того, мужчина просил признать 1/3 доли в праве собственности на квартиру совместно нажитым имуществом, требуя признать за ним право собственности на 1/6 доли. Апелляция признала спорный автомобиль совместной собственностью бывших супругов, присудив его Игорю Колюнову, с него в пользу бывшей супруги была взыскана компенсация в 800 тыс. руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Кассация отменила апелляционное определение в части отказа в удовлетворении иска Игоря Колюнова о признании совместно нажитым имуществом 1/3 доли в праве собственности на спорную квартиру и ее разделе, дело в этой части поступило на новое апелляционное рассмотрение. Кассационный суд указал, что ни договор купли-продажи квартиры, ни госрегистрация права общей долевой собственности на спорное имущество за Колюновыми и их несовершеннолетней дочерью по 1/3 доли за каждым не могут расцениваться как соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Кроме того, Анастасией Колюновой не представлено доказательств приобретения спорной 1/3 доли жилья за счет своих личных денег.

Решение Верховного Суда по делу Колюновых

Суд кассационной инстанции также заметил, что брачный договор либо соглашение, заключенное между супругами, которыми бы они изменили установленный законом режим совместной собственности, отсутствуют, и не поддержал вывод апелляции в части отказа в удовлетворении требований Игоря Колюнова о признании совместно нажитым имуществом 1/3 доли в праве собственности на спорную квартиру и ее разделе. При повторном рассмотрении апелляция произвела раздел жилья по 1/6 доли за каждым членом бывшей семьи Колюновых.

Не согласившись с выводами судов, Анастасия Колюнова обратилась в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что судами было установлено и не оспаривалось сторонами, что квартира была приобретена в период брака на совместные деньги бывших супругов. При этом, заметил Суд, соглашение об определении долей в общем имуществе супругов является соглашением о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, а ДКП от 5 марта 2014 г. содержит элементы такого соглашения: указание о выделении супругам и их дочери по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Решение Верховного Суда

Как указал ВС, действуя добровольно, по своему усмотрению стороны изменили установленный законом правовой режим совместной собственности на долевую, исключив спорное жилье из состава общего имущества супругов. Такое соглашение совершено в надлежащей форме в соответствии с действовавшим на момент его заключения законодательством, в котором отсутствовало указание на обязательность его нотариального удостоверения. ДКП квартиры в части определения долей сторон не был оспорен в судебном порядке.

В связи с этим ВС счел, что определение кассации и последующий судебный акт апелляции нарушили права и законные интересы Анастасии Колюновой, поэтому он отменил их и вернул дело на новое апелляционное рассмотрение.

Комментарий Татьяны Сустиной

Руководитель семейной практики КА г. Москвы № 5 Татьяна Сустина назвала дело интересным. Следует обратить внимание юристов на тот факт, что, даже если супруги купили в период брака объект недвижимости в равных долях, де юре этот объект все равно может подлежать разделу, а такой добровольный раздел имущества не может подменять собой брачный контракт. Сейчас супруги все чаще и чаще заключают брачные контракты, которые стали нормой в нашем обществе. При этом некоторые супруги, уходя от брачных контрактов как от элемента, чуждого их личному мировосприятию, выбирают путь приобретения имущества, заранее определяя свои доли в нем. И действительно, это хороший вариант для тех, кто все еще не готов морально воспринимать брачный контракт как норму семейных отношений, однако, как показывает рассматриваемый случай, такое имущество не выходит из раздела и к нему применяются нормы, касающиеся раздела имущества. ВС указал нижестоящим судам на фундаментальные основы семейного законодательства, о которых надо не забывать юристам во всяком запутанном споре, – подчеркнула она.

Познакомьтесь с адвокатом Татьяной Саяпиной

Адвокат АП Московской области Татьяна Саяпина поддержала позицию Верховного Суда, считая, что он пролила свет на спор супругов о разделе имущества.

Важность соглашения об определении долей в общем имуществе

Соглашение об определении долей в общем имуществе супругов является соглашением о разделе общего имущества, нажитого за время брака. Оно может применяться без нотариального удостоверения в соответствии с законодательством на момент его составления. Данный вывод конкретизирует законодательные положения в рамках каждого дела.

Отчуждение имущества на практике

Нельзя просто передарить или продать квартиру, машину или дом – необходимо сначала отказаться от прав владения в пользу нового владельца. Рассмотрим, что такое отчуждение имущества и как верно распорядиться правами.

Как происходит отчуждение имущества

При сделках с недвижимостью или другими видами имущества, права передаются новому владельцу вместе с ценными объектами. Это добровольное отчуждение имущества. Оно происходит при дарении, продаже, пожертвовании и других сделках, а также при принудительном отчуждении по решению суда.

Виды имущества

Существуют три основные категории имущества:

  1. Недвижимое имущество, включая квартиры, дома, земельные участки и строения.
  2. Движимое имущество, такое как автомобили, оборудование и другие подвижные объекты.
  3. Имущество интеллектуальной собственности, такое как авторские права, патенты и товарные знаки.

Правильно продуманное и проведенное отчуждение имущества является важным этапом в сделках с недвижимостью и другими активами. Консультация со специалистом в данной области поможет избежать непредвиденных ситуаций и обеспечить защиту ваших прав.

Движимым имуществом принято называть мопеды, мотоциклы, квадроциклы, катера, яхты, авто, прицепы, акции и облигации, драгоценные металлы, доли в капиталах обществ с ограниченной ответственностью (ООО), ценные предметы, оборудование и другие.

неимущественные права и права на интеллектуальную собственность. Например, вы можете обладать патентом или произведением искусства: будь то фильм, картина, non-fungible token (NFT), который используется для копирования уникальных предметов. Последнее, к слову, завоевало популярность у владельцев криптовалют.

Типы договоров

Популярный тип договора отчуждения соглашение о купле-продаже. Документ используют в каждой сделке между физическими и юридическими лицами, когда одна из сторон обязуется предоставить имущество, а другая заплатить за него установленную стоимость.

При покупке подержанной или новой машины у частного лица или в автосалоне вы подписываете договор купли-продажи, гарантирующий фиксированные условия и финансовую безопасность каждого участника.

Вам не придется затягивать с покупкой машины, если вы возьмете автокредит в Совкомбанке. С его помощью можно купить новое или подержанное авто. Выберите подходящую программу и рассчитайте ежемесячный платеж прямо сейчас!

Договор ренты подразумевает передачу права собственности на определенное имущество за периодические платежи. Сумму сделки определяет передающая сторона, а срок выплат все участники. Тот, кто получил объект в пользование, должен вносить ренту бессрочно или же в определенный период.

Соглашение о содержании с иждивением обязывает одного участника сделки предоставить в собственность любое недвижимое имущество другому в обмен на пожизненное содержание.

Евгений Степкин получил от дальней родственницы Антонины Мухтаровой недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением. Основное условие уход за женщиной до конца ее дней.

В обмен на право собственности на квартиру мужчина будет привозить пенсионерке одежду, продукты, медицинские препараты и обеспечивать достойный уровень жизни.

Антонина Мухтарова могла бы подарить недвижимость Евгению Степкину. Но в этом случае подтверждением сделки станет договор дарения, поскольку безвозмездная передача и другие операции с имуществом происходят по нормам, установленным Гражданским кодексом РФ.

Кроме этого, существует документ, регулирующий безденежную сделку, в которой стороны обмениваются равноценными вещами. Когда стоимость предметов различается, один из участников доплачивает недостающую часть средств по договору мены

Участники сделки имеют право обменяться квартирами, коммерческой недвижимостью, автомобилями, цифровой техникой, произведениями искусства и другими ценностями.

Что такое отчуждение имущества на практике

Соглашение нужно подкреплять договором с подписями сторон

Законодательная база

Сделки с отчуждением имущества регулируют нормы Гражданского кодекса РФ и Налогового кодекса РФ. Нюансы, которыми обычно руководствуются стороны при передаче права собственности, прописаны в статье 15 ГК РФ

Алгоритм сделки

Юридически сложными считаются только сделки с отчуждением недвижимого и совместно нажитого имущества. Любые действия с другими ценностями подкрепляют разными договорами, о которых мы упоминали выше. При этом разрешается составлять документ по общедоступным шаблонам из интернета.

Все, что касается коммерческой и частной недвижимости, происходит под контролем нотариуса. В его обязанности входят проверка личностей сторон, разъяснение юридических тонкостей и проверка договора на соответствие закону.

Пакет документов для сделки с квартирой/домом/помещением и долевой собственностью:

Запрет на отчуждение

То, с чем может столкнуться любой участник сделки. Законодательство допускает полный запрет на любые сделки с недвижимостью или ценностями из-за пяти основных причин:

Что такое отчуждение имущества на практике

Сделка не сорвется, если вы заранее проверите недвижимость на обременения

Что не является отчуждением

Юристы выделяют несколько случаев, которые не относятся к сделкам с отчуждением имущества. Выделим четыре основных варианта:

Нюансы

Частые участники сделок с отчуждением имущества физические лица, которые обязаны учитывать законодательные ограничения. Например, вы не можете передавать коммерческую недвижимость или квартиру юридическому лицу по договору дарения (п. 1 ст. 575 ГК РФ

Кроме того, гражданин обязан получить согласие мужа/жены на отчуждение части имущества, нажитого в браке. Супругу, желающему избавиться от доли недвижимости, сначала надо сделать предложение всем членам семьи, проживающим в одной квартире.

При отказе в покупке можно искать потенциального правообладателя среди третьих лиц. Но сделку придется согласовать с супругой/супругом, составить специальный документ и заверить его у нотариуса (

Если вы планируете передавать право собственности на совместное имущество, проконсультируйтесь с юристом, чтобы не допустить ошибок.

Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультацией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.

Определенные нюансы стоит учитывать и в операциях с участием несовершеннолетних. Любые сделки с имуществом детей следует согласовывать с органами опеки по ст. 37 ГК РФ, описав подробности предстоящей сделки.

Чтобы не столкнуться со сложностями, изучите теоретическую часть и действующие нормативные акты. Знания обезопасят вас от сделок с мошенниками и помогут избежать неприятных ситуаций и потери права собственности.

Обязательна ли справка из ПНД

Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.

Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.

Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, оценка дееспособности же — факультативный этап. Игнорирование этого пункта в некоторых случаях может привести к весьма неприятным последствиям. К каким именно, рассказывает эксперт.

член Омской гильдии риелторов, лучший риелтор Омска 2013 года, стаж 30 лет

Справка из ПНД определенно нужна — этот документ в некоторых случаях позволяет защитить права продавца или покупателя недвижимости. Закон, как правило, на стороне продавца. Добропорядочный покупатель может стать жертвой аферистов, использующих незаявленную справку из ПНД как средство возврата проданной недвижимости. Если в сделке по продаже недвижимости участвуют люди старше 65 лет, банки требуют справку из ПНД практически всегда, исключения составляют только пожилые люди, имеющие актуальные водительские удостоверения — сам факт его наличия говорит о психической вменяемости.

В чем опасность оформления сделки с недееспособным продавцом

В законодательстве РФ обозначены возможные последствия, которые повлечет за собой оформление сделки с недееспособным человеком (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).

Действительность договора купли-продажи могут оспорить родственники или опекун недееспособного продавца.

Также продавец может оспорить сделку, даже если его недееспособность признают уже после подписания договора купли-продажи. И если на момент продажи квартиры он страдал, к примеру, расстройством, но при этом суд дееспособности его не лишал.

Если суд примет сторону продавца, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег может затянуться на долгое время (ст. 171 Гражданского кодекса).

Как получить справку из ПНД

Вы не можете обязать продавца заказывать справку из ПНД — это добровольный поступок. Но если ему нечего скрывать, то получение подобного документа не станет большой проблемой. Если же продавец категорически отказывается предоставить соответствующий документ — это серьезный повод для сомнений.

Если у вас есть опасения, что человек решил продать квартиру в здравом уме, советуем настоять на получении такой справки. Также она будет совсем нелишней, если вы приобретаете недвижимость у пожилых.

Если у квартиры несколько таких собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.

Как определяется недееспособность совершеннолетнего человека

Человека, достигшего 18-летия, могут признать недееспособным при выявлении расстройства, которое мешает осознавать поступки и их последствия. И сделать это может только суд (ст. 29 Гражданского кодекса РФ) на основании заключения судебно-медицинской экспертизы.

То же самое касается и ограничения в дееспособности, но для вынесения такого решения основания другие. Ограниченно дееспособным суд может признать гражданина, который из-за пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртным ставит свою семью в тяжелое материальное положение или человека с расстройством, который способен понимать значение своих действий или руководить ими только с помощью других людей.

На совершение сделок вместо недееспособного лица имеет право его опекун. Если дееспособность человека ограничена частично, то все юридические процедуры совершаются только с согласия попечителя.

Как определяется дееспособность по возрасту

Возраст полной дееспособности наступает в 18 лет (ст. 21 Гражданского кодекса РФ).

До 6 лет дети считаются совершенно недееспособными. С 6 до 14 лет они не отвечают за свои действия (за это несут ответственность их родители или опекуны).

В 14 лет человек признается частично дееспособным (он может подписывать юридические документы, но для этого необходимо согласие родителей или опекунов). Дееспособность по возрасту определена законодательством, и для ее подтверждения обращение в ПНД не требуется.

Как справка из ПНД поможет покупателю

Справка из психоневрологического диспансера отчасти помогает минимизировать риски, ведь если в момент заключения сделки продавец не понимал, что делал, или не мог руководить своими действиями, суд может признать ее недействительной (подробнее об этом расскажем ниже).

Если на этапе предоставления справки выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, покупатель может своевременно пересмотреть решение о покупке недвижимости.

Но стоит помнить, что даже если в справке нет «красных маячков», в суде она будет практически бесполезна. Значение будет иметь лишь заключение судебно-правовой экспертизы. Справка из ПНД подтверждает лишь то, что продавец не состоит на учете, но не гарантирует ни его дееспособности, ни его недееспособности.

Предъявление в судебном порядке искового заявления об исполнении обязательств по оплате

В случае, если суд признает неисполнение обязательств по оплате доли ООО несущественным нарушением условий договора, и, соответственно отказывает в удовлетворении искового заявления о расторжении договора, либо вне зависимости от этого обстоятельства, возможно предъявление в судебной порядке искового заявления об исполнении обязательств по оплате.

Пункт 4 статья 454 ГК РФ предусматривает, что положения ГК РФ о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Соответственно, к отношениям сторон по купле-продаже доли в обществах с ограниченной ответственностью по общему правилу применяются нормы ГК РФ о купле-продаже товаров.

Пункт 3 статьи 486 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения покупателем обязанности по оплате товара. Если покупатель своевременно не оплачивает, переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе требовать оплаты товара и уплаты процентов по статье 395 ГК РФ.

Таким образом, существует возможность взыскания денежных средств в счет оплаты доли ООО по договору купли-продажи.

Какой из указанных способ защиты выбрать зависит от конкретной ситуации и целей истца.

Предъявление в судебном порядке искового заявления о расторжении договора купли-продажи доли

Согласно статье 450 ГК РФ, по заявлению одной из сторон договор может быть расторгнут в случае его существенного нарушения контрагентом или по иным основаниям, прямо указанным в договоре. Существенным признаётся нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

На возможность расторжения также указывает ст. 488 ГК, которая распространяется на куплю-продажу доли ООО с рассрочкой платежа.

Вместе с тем, анализ судебной практики показывает, что неоплата стоимости доли (даже в полном объёме) не всегда рассматривается судами в качестве существенного нарушения условий договора со стороны покупателя (Постановление ФАС Западно – Сибирского округа от 03.02.2009 N Ф04-402/2009 (20129-А27-39) по делу N А27-6423/2008-3, Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2010 N КГ-А41/8843-10 по делу N А41-34774/09, Постановление ФАС Поволжского округа от 25.08.2009 по делу N А55-19699/2008, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2009 по делу N А40-3948/09-136-50).

Часть судов приходит к выводу о том, что неисполненное обязательство по оплате доли общества влечет невозможность перехода доли общества, в связи с чем неисполнение ответчиком обязательства по оплате доли в уставном капитале ООО является существенным нарушением договора, и, соответственно, расторгает договор.

Другая часть судов приходит к выводу о том, что неисполнение обязательств по оплате не относится к существенному нарушению условий договора, ссылаясь при этом на то, что Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» не предусмотрено основания для расторжения договора купли-продажи доли в уставном капитале общества, как неоплата этой доли.

Следует отметить, что в случае расторжения договора купли – продажи (на основании решения суда или в добровольном порядке) стороны не вправе требовать того, что было ими исполнено по обязательству до момента расторжения договора (пункт 4 статьи 453 ГК РФ), если иное не предусмотрено соглашением сторон или законом (Определение ВАС РФ от 19.10.2007 N 13685/07 по делу N А65-32492/05-СГЗ-15).

Таким образом, в случае расторжения договора купли-продажи доли, продавец не вправе требовать её возврата.

Однако в случае, если договор будет расторгнут в связи с существенным нарушением его условий со стороны покупателя, продавец вправе требовать взыскания денежных средств в счет оплаты доли ООО по договору купли-продажи (п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также возмещения убытков, причинённых расторжением договора (пункт 5 статьи 453 ГК РФ).

Существует и еще один способ защиты нарушенного права, вскользь упомянутый выше. И хотя он не связан с возвратом доли ООО, его также необходимо рассмотреть.

Где можно получить справку

Справку можно запросить непосредственно в психоневрологическом диспансере по месту жительства. Там выдадут документ о том, что продавец не обращался в ПНД за медицинской помощью и на диспансерном наблюдении не состоит. Такие справки выдаются бесплатно.

Документ выдадут только тому человеку, на чье имя она заказана. По закону такая информация конфиденциальна и не может разглашаться.

Продавцу необходимо лично прийти в диспансер с паспортом. Также могут потребоваться и другие документы, например, страховой полис или военный билет. Эти вопросы лучше уточнить по телефону до посещения ПНД.

Кроме того, можно настоять на медицинском освидетельствовании продавца непосредственно на самой сделке. Перед подписанием договора его обследует психиатр (судебно-психиатрический эксперт) и выдаст заключение. Цена такой услуги варьируется от 15 тыс. руб. и более. Если такая справка в первую очередь нужна покупателю, то финансовые расходы он может взять на себя.

Как же вернуть неоплаченную долю ООО? К сожалению, действующее законодательство не предусматривает такой возможности. Во избежание подобных проблем необходимо еще на этапе подготовки договора купли-продажи постараться включить в него пункты, позволяющие вернуть долю в случае ее неоплаты.

При заключении договора купли-продажи доли ООО, по возможности, необходимо предусмотреть в качестве его условий следующие моменты:

1. Полную оплату доли ООО в момент подписания договора (без отлагательного условия о рассрочке платежа).

2. В случае заключения договора с условием о рассрочке платежа, возможность сохранения права собственности на долю ООО за продавцом до оплаты указанной доли покупателем (ст. 491 ГК РФ).

3. В случае заключения договора с условием об оплате доли ООО через определенное время после ее передачи покупателю, включение в текст договора условия о том, что доля ООО признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ) .

4. Возможность расторжения договора в случае неоплаты покупателем доли ООО.

5. Возможность возврата доли ООО обратно продавцу, в случае расторжения договора.

Материал подготовлен при участии Краснобаевой Марины, юриста компании «Юков, Хренов и партнеры».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *